不動産投資の失敗原因とは?



フルローンで高額な物件を購入できるといったふれこみで、チラシなどがポストに入っていたりするのを見かけることがあります。あるいはネットでも「年収400万円の私が、1億円の資産を手にした方法」などといった情報商材などをひんぱんに目にします。

たかだか年収400万円で1億円もの資産を持てるとは、いったいどのようなからくりなのだろうかと、不思議に思ってその情報商材の長々しい文面や体験談などをスクロールしているあなたは、すでに半分は不動産投資の失敗の入り口に立っています。

世間はそれほど甘くないのです。



フルローンという言葉をそのまま信用するとすれば、自己資金ゼロでも高額な資産が自分のものになると取れます。

具体的にはひじょうに魅力に富んだ収益物件を手に入れて、振り子の手づちならぬ家賃収入で毎月のローンを支払っていき、なおかつ自分が生活する費用も利回りで補えるということになります。

しかしこのような物件を素人が手に入れるチャンスなど1パーセントにも満たないことでしょう。



またフルローンという言葉には、諸費用のことが抜き去られています。通常どのような物件を購入する際でも、購入費用の約7パーセントほどに相当する諸費用がかかります。

諸費用の中身は手付金や仲介料、登録費用などですが、仮に1億円の物件を購入するというのであれば、その7パーセント、つまり700万円ほどの現金が購入時に必要になるのです。



仮に諸費用程度の自己資金はあったとしても、家賃収入などは浮き沈みのあるものです。ちょっとでも空室の量が増えると、収支は赤字になり、遠からず破産の憂き目にあうのです。

フルローンのすべてが不動産投資の失敗になるとは言えませんが、余程の目利きでなければうかつに手を出すと生涯を棒に振ることになりかねません。



オーナーチェンジの不動産投資詐欺とは?



何かと話題になることの多いサラリーマン大家さん、それもよい噂であれば良いのですが、トラブルがらみの話、不動産投資の失敗の話ばかりが聞こえてきます。



なかでもよく問題となるのがオーナーチェンジです。アパートなどのオーナーが何らかの理由で物件を手放すにあたり、アパートに入居している人ごとすべて権利を譲り渡すというもので、一見したところは、あたふたと新しい入居者を探す手間もかからず、管理形態を乗っ取るだけなのでひじょうによい話のように思えます。



しかし悪徳業者が持ちかけるオーナーチェンジのからくりはこうです。
まずボロボロのアパート(もちろん人など住んでいません)を二束三文で入手し、これに通常の一般的なアパート代をはるかに上回るような部屋代の契約で、ダミーの入居者を入れます。

その上で「いい物件なんだが、元のオーナーが身体を壊して闘病生活のために緊急に金が必要になった。」などと言い繕って、新しいオーナーを捜します。



こうしたオーナーチェンジのカモになりやすいのはごく普通のサラリーマンです。年収400万円、500万円そこそこのサラリーマンが、見もしない物件を、悪徳業者の口車に乗せられてホイホイと購入します。もちろん購入したとたんに、入居者は一斉に退室し、後はおんぼろのアパートと、一生かけても払えないような負債が残るだけ。

典型的な不動産投資の失敗例です。



サラリーマンは情報通のつもりでいても、海千山千の悪徳不動産業者にかかればいちころです。特に根拠もなしに事情通でいるつもりのサラリーマンほどこの手の詐欺に引っかかりやすいのです。